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　　【問題】

　　新冠肺炎疫情期間，居住房屋因疫情防控暫時無法使用的，承租人能否要求延長租期、減免租金或解除合同?

　　【專家解讀】

　　段 威 中央民族大學(xué)法學(xué)院教授、博士生導(dǎo)師

　　張善古 北京市凱馳兄弟生物科技有限公司法務(wù)，法學(xué)碩士

　　居住房屋租賃合同中，承租人請求延長租賃期、減免租金、解除合同主要涉及合同的變更和解除問題。根據(jù)行為人意思自治——“有約定，從約定”的原則，如果當(dāng)事人之間已簽訂的房屋租賃合同中約定了相應(yīng)的合同變更和解除條款，則承租人可依照約定行使該權(quán)利，自不待言。但如果合同無相應(yīng)約定條款的，根據(jù)法律規(guī)定和司法實務(wù)可作以下解讀。

　　疫情事件雖然在房屋租賃合同語境下可認(rèn)定為不能預(yù)見、不能避免、不能克服的不可抗力事件，但是不可抗力產(chǎn)生的法律結(jié)果為“部分或全部免除責(zé)任”，而不能直接產(chǎn)生變更合同的法律效果。因此，承租人一般不能以不可抗力為由延長租期或減免租金。另外，不可抗力事件要達到“合同目的不能實現(xiàn)”的程度才能主張解除合同。如前所論，鑒于疫情防控具有短期性，疫情這一不可抗力情形不能導(dǎo)致承租人完全不能實現(xiàn)居住房屋的目的，很難以不可抗力為由解除合同。即使承租人因患病隔離無法入住或房屋、小區(qū)被強制封鎖而無法進入，承租人依然可以在疫情防控結(jié)束后繼續(xù)居住，合同可以繼續(xù)履行，如果因此解除合同屬于過當(dāng)反應(yīng)，會對交易安全產(chǎn)生極大的負(fù)面影響，也會造成出租人一方的經(jīng)濟損失。例外的情況是，一般而言承租人難以主張適用情勢變更規(guī)則變更合同內(nèi)容，但如果部分地區(qū)人民法院根據(jù)個案情況或地方政策文件精神，不完全排除適用的可能性，需要根據(jù)個案情況加以謹(jǐn)慎判定。

　　綜上分析，提出以下建議：(1)承租人可在合同框架內(nèi)與出租人積極協(xié)商能否變更合同。新冠肺炎疫情期間，地方政府陸續(xù)出臺政策指引，提倡出租人合理減免確實因疫情影響而暫停使用房屋的承租人的租金。在此背景下，以補充協(xié)議方式協(xié)商解決潛在糾紛更具有實踐上的可行性。(2)承租人應(yīng)將因情勢變更而主張變更合同的經(jīng)濟、時間等訴訟成本考慮在內(nèi)，避免訴累。雖然不能排除個案適用情勢變更規(guī)則變更合同的可能性，但法院對情勢變更的判定較為審慎，承租人在訴前應(yīng)根據(jù)具體情況將風(fēng)險考慮在內(nèi)，采取較為穩(wěn)妥的糾紛解決方式。

　　【法律依據(jù)】

　　《民法總則》第180條;《合同法》第117條、第118條、第212條。